主题：业内时评：商品房转做保障房 购买价格是关键

一面是低收入人群的住房需求，一面是地方日渐高企的房地产库存压力;一面是地方政府捉襟见肘的财政，一面是中小房企的资金回款需求。在各种矛盾交织中，地方政府收购商品房用作保障性住房政策有望落地。权威渠道日前透露，针对地方政府收购商品房具体操作问题，住建部拟出台收购商品房用于保障性住房指导意见，具体对地方政府回购或回租普通商品房分类做出具体要求。 

    表面上看，住建部出台统一规定，政府回购商品房作保障房源，既符合中央“多渠道筹集建设资金，增加保障性住房供给”的要求，节约了保障房建设周期;又可以缓解财政压力，盘活存量商品房，帮助中小房企回笼资金，可谓一举多得。但是稍懂经济常识的人都明白，政府回购商品房有一个前提条件，就是政府与开发商成交的房价要合理。在房价下行的背景下，即使政府有选择余地，政府团购价比市场零售价格稍低，开发商报出的房价也难言公平。而且政府回购商品房做保障房，能否分配给真正迫切需要改善居住条件的低收入家庭，还是一个问号。媒体此前曝光的经适房停车场停满奔驰、宝马，就是保障房鹊巢鸠占的佐证。 

    房地产市场本应由供需双方在合法市场框架内充分博弈，在房价下行，成交量与房价双双下滑的当下，除了投资客以外，普通民众购房十分谨慎，楼市正在从卖方市场转向买方市场，本该由开发商吆喝促销，买房人货比三家，讨价还价。这个时候政府回购商品房作保障房，岂不是颠倒了市场规律?政府用纳税人的钱回购滞销的商品房，除了助推房价继续高企，人为增加楼市市场需求量以外，对普通民众又有多少好处? 

    当然，我这样说，似乎是在对政府回购商品房搞“有罪推定”。政府有理由反驳：“你怎么知道政府是高价买开发商的房子，要知道团购价比市场价要稍低呢?”但是，作为纳税人有理由要求政府，以合理价格与透明方式购置商品房做保障房。中央不是鼓励开发商以合理价格促销吗?那么，什么样的成交价才合理呢?开发商可以坚称自己的利润如何如何之低，甚至自曝“亏本销售”。但是政府也好，纳税人也好，不能轻信开发商哭穷。事实上，广州就有开发商自曝家丑称，开发商推高了房价，建议建立地区平均成本定额，控制开发商利润。此外，政府买哪个开发商的房子，不买哪个开发商的房子，也是一个颇费思量的问题。 

    公开房屋开发建设成本，剔除房产暴利空间，还民众住房消费知情权，把政府回购商品房做保障房的程序放在阳光下暴晒，无疑是合理确定政府购置价，消弭质疑声音的基础，公开房价成本尤其重要。

值得思考

有些国家的保障房制度做的还是蛮好的

避免贫富差距拉的太大

购买价格是关键

购买价格是关键

保障房相较于商品房来说应该价格要更低

当然，质量也需要保证